ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי עניינו בערר על החלטת הועדה המקומית לתו"ב נתניה (להלן: "הועדה המקומית") לאשר בקשה הכוללת הקלות כדלקמן: 30% בקו בניין מזרחי בקומת כניסה (מ- 10 מ' ל- 7 מ'). 10% בקו בניין מזרחי ביתר הקומות, ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי מקסימלי בקומה עד 770 מ' בגבולות התכסית המקסימלית המותרת ושינוי תכנית בינוי. עסקינן במגרש המיועד למסחר ומשרדים ולחלופין למסחר ולמגורים, בו מבקשת המשיבה 2 להקים סניף קופ"ח מכבי בנתניה. הבינוי המבוקש נמוך ב- 3 קומות מהמותר עפ"י התב"ע ולהרחיב את תכסית 2 הקומות התחתונות כמפורט לעיל, תוך הקטנת נפח הבניין בלמעלה מ- 2000 מ"ר שטחי שרות וויתור על 3 קומות. העוררים - המתנגדים הינם שכנים למגרש ממזרח חלונות דירותיהם וחזיתות חלקן פונות מערבה לכיוון הבניה. לטענתם, אישור ההקלות אינו נדרש לשם מימוש זכויות הבניה. כאשר בשנת 2006 הוכנה על המקרקעין תכנית בסמכות הועדה המקומית אשר מתוכה למשיבה 2 מיצוי זכויותיה במקרקעין ופוגע בהם קשות. המשיב טוען לאיחור בהגשת הערר ולסילוקו על הסף מטעם זה, במיוחד נוכח העובדה כי שונה מצבן לרעה, שכן חתם על הסכם שכירות עם קופ"ח מכבי משחלף המועד להגשת הערר. עוד טוען המשיב 2 כי בהתנהגות העוררים אין ממש, כי במטרה שלא לעכב הוצאת ההיתר הוצעה להם הטבה נכבדה אולם שניים מביניהם לא הסתפקו במוצע וגרמו להגשת הערר ולפיכך הערר הוגש שלא בתום לב עקב סירובו לשלם "דמי לא יחרץ" כהגדרתו. לגופם של דברים, טוען המשיב 2 כדלקמן: ההקלות שניתנו הן שונות והיטיבו עם העוררים בסופו של דבר שרק תוצאתן הינה בניין תכליתי שהוקטן באחוזים ובגובה לתכלית אליה יועד. ההקלה אינה "ממסכת" את דירותיהם של העוררים ואין בה שינוי מהותי ביחס לתכנית המאושרת. התכנית כוללת נספח בינוי עקרוני בלבד אשר עקרונותיו נותרים על כנם לאחר אישור ההקלה, ומחייבת הכנת תכנית בינוי באישור הועדה המקומית. בהתאם הוכנה תכנית הבינוי הנ"ל אחר קביעת השימושים הנדרשים. השינוי מבחינת נספח הבינוי נובע מ"קיצוץ כנפיים" ממרכז המבנה לצדדיו אורך "כנפיים" הגיעו כדי קו בניין 6-8 מ' ואילו במצב המבוקש הן "מיושרות" כדי 7.55 מ' לכל אורכן. עפ"י התב"ע ניתן לבנות במקום 12 קומות מגורים מעל קומה מסחרית בגובה מקסימלי של 13 מ' (לא כולל קומת הגג הטכנית), בעוד בבקשה מתבקשת בנייתן של 7 קומות + קומת גג טכנית בגובה 29.21 מ' (לא כולל הקומות הטכניות). עוד טוען המשיב 2 כי מתכנון ראשוני קו הבניין הגובל עם העוררים בשתי קומות בקרקע נקבע כדי 10 מ' כדי לאפשר 4 חניות תפעוליות לצרכי בניין מסחרי. נוכח ההתאמה לקופ"ח מכבי צומצמה שטח החניה התפעולית ושונה קו הבניין כך שכולל אותה (והבניין העליון (מקומה 3 ואילך) אשר קבוע בתב"ע בין 6-8 מ' הורחק ונקבע כדי 7.55 מ' כך שהורחק ברובו ב - 1.55 מ'. עוד הבהיר המשיב 2 כי על פי התב"ע הקודמת (נת / 100 / ש' בסמכות הועדה המחוזית היתה קיימת לידם צרות לבניית הבניין בקו 0 ולהצמידו לבית העוררים אולם במסגרת התב"ע ב - 2006 שונתה צרות זו. התוצאה הסופית הינה לשיטת המשיב 2 בניין נאה יותר בעל נפח וגובה קטנים יותר ולפיכך צדקה הועדה המקומית באשרה ההקלה. הועדה המקומית טענה כי הבניה המבוקשת אינה מנצלת את מלוא זכויות התב"ע ומיטיבה עם המתנגדים ביחס למצב המאושר, כי העוררת מתנגדת לעצם הבניה, שכן במקום עברה מגרש ריק וכי החלטתה סבירה ועל כן אין להתערב בה. דיון אנו דוחים את הטענה המקדמית בדבר איחור בהגשת הערר שכן המועד להגשתו הוא בשעתו החלטת ועדת הערר. החלטה זו הועברה אף לרשות המקומית. גם בדיקת לוח השמנים מעלה כי הערר הוגש ביום 29.7.07, שבוע ימים טרם התקשרותו של המשיב 2 עם מכבי. אנו סבורים כי בירור עם מזכירות ועדת הערר "בזמן אמת" היה מעלה בידי המשיב 2 כי הוגש הערר, ולא נמסר לנו כי בירור כזה נערך. לגופם של דברים - על פניו, נראה כי אכן הבקשה אינה פוגעת בעוררים. היפוכם של דברים. תחת בניין גבוה יותר בעל נפח משמעותי בהרבה בקווי בניין דומים מזרחה מוצעת בניה מינורית יותר אשר טומנת בחובה ניצול אפקטיבי יותר לצרכי המזמין קופ"ח מכבי. קווי הבניין שונו, כך שתחת צורתה של קשרת פעורה מצפון לדרום ובשתי נקודות אלה (קו הבניין הוא 8 מ') יהא קו ישר במרחק של 7.55 מ' מגבול המגרש. אשר לקומות הקרקע הרי שאלה יושרו עפ"י המתואר לעיל ליתר הבניה ואין צורך בהבלטתן (בשונה מהתכנית הקודמת בו תוכננו למסחר). זאת ועוד, יש לזכור כי בניין העוררים הינו בית על עמודים, אשר מלכתחילה קומת הקרקע אינה רלוונטית לחזיתות דירותיהן אלא הקומה הראשונה בלבד. לעניין זה יש לציין כי גם כאן נחה דעתנו, שכן מול מרבית החריגה המבוקשת מזרחה מצוי קיר אטום הבנוי עד קו בניין 0 של בית העוררים אליו היה אמור להתחבר בניין במגרש נשוא ענייננו. זאת ועוד, בחינת ההיסטוריה התכנונית של אותו קו בניין ( מ - 0 עפ"י התב"ע הכוללת דרך 10 לצורך הקמת חניה תפעולית שאין עמה בניין בהעדר מסחר). לעניין ניוד השטחים, הרי שזה נעשה ללא הגבלת התכסית, על חשבון שטחי השירות על מנת לענות על צרכי קופ"ח העתידה לאכלס הבניין לרווחת תושבי הסביבה, לרבות העוררים. אשר לתוספת הבינוי - הרי שאיננו מוצאים בשינוי המבוקש הפרתו, וזאת הן על שום היותו עקרוני בלבד ומהווה 10 אחוז של הבינוי הקבוע בתכנית, אשר משלם בתכנית הבינוי המתחייב. והן על שום העובדה כי לא מצאנו כי מופרים עקרונות היישום בו דוגמת גובה הקומות, חזית הבניין לרחוב וכד'. יחד עם זאת, הואיל ופטור בלא כלום לא ניתן אנו קובעים כי בגבולו המזרחי של המגרש, סמוך למגרש העוררת תינטע שורת עצים בוגרים וגבוהים אשר יתרמו תרומה נוספת לשיפור החזות הנשקפת מבית העוררים, ואף ישפרו את חזותו. בכפוף להערותינו הנ"ל הערר נדחה. הגדלת דירה / שטחניוד שטחיםשטח עיקרי