ביקש היתר לשימוש חורג ממגורים למשרד, רק לאחר שהוועדה המקומית החלה לפעול כנגדו לשתי הדירות הנ"ל, ולדירה נוספת אותה רכש, גם היא באגף הקדמי של הבניין. הבקשה להיתר לשימוש חורג, אשר כללה שטחים בגודל של כ-298 מ"ר, אושרה לפני כשנתיים, ולפני כשנה קיבל העורר היתר לשימוש חורג, לאחר שמילא אחר כל התנאים הנדרשים. המשיבות לא התנגדו, מסיבות שאינן ברורות, לבקשה לשימוש חורג הנ"ל (לטענתן הן כלל לא ידעו אודותיה). עם זאת, נושא זה אינו מונח בפנינו כעת, שכן המדובר בבקשה אשר אושרה, כאמור, לפני כשנתיים, ומועד הגשת הערר לגביה חלף זה מכבר. עם זאת, הן הבהירו לנו כי אילו הן סובלות מאוד מהשימוש החורג המתקיים בבניין. הבקשה נשואת הערר הינה לתוספת של כ-17 מ"ר, ובנוסף ממ"ד, אשר נועדו לשרת את משרדיו של העורר. הוועדה המקומית החליטה, לאור התנגדות השכנים, לדחות את הבקשה על הסף, ולא להתיר את תוספת הבנייה הנ"ל. נימוקיה לדחיית הבקשה לא היו ברורים דיים, והיא הסתפקה בלציין כי נימוקיה הינם תכנוניים בלבד, ולא קנייניים, וזאת על אף שעיקר טענות המשיבות היו בתחום הקנייני (הטענה כי העורר משתלט על שטחים השייכים גם להם). על החלטה זו הוגש הערר, כאשר העורר טוען כי בקשתו אינה כוללת יותר מהשטח היחסי אותו זכאי הוא לבנות, כי הבנייה נעשית אך ורק בתחום הסמוך אליו, וכי הדבר נדרש לצורך בניית ממ"ד והגדלה לא משמעותית של בית עסקו, אשר משפרת את המבנה, הן מבחינת חוזקו, והן מבחינת צורתו. בדיון שבפנינו הודה מהנדס המשיבה כי קיים טעם ממשי בבקשה, וכי אילו היה מדובר בבניית תוספת למגורים בלבד, לא הייתה הבקשה נדחית. עם זאת, הוועדה המקומית סברה כי אין מקום להוסיף שטחי משרד, מעבר לאלו אשר אושרו, וזאת לנוכח תלונות השכנים. כן הסכים מהנדס הוועדה המקומית כי יש בבנייה משום חיזוק למבנה. המשיבות ביקשו לדחות את הערר. הן העלו טענות קשות כלפי דרך התנהגותו של העורר, טענו כי הוא אינו זכאי לבצע את הבנייה ללא אישורן, וטענו כי אין צורך בבנייה, הן מאחר וקיים מקלט אשר משרת את כל דיירי הבניין, הן לנוכח העובדה כי בוצע חיזוק מטעם עיריית קרית מוצקין לעמודים, והן בשל העובדה כי טיפוח צורת הבניין צריכה להיעשות בדרך של הסכמה, וכי על העורר לשלם ראשית את דמי ועד הבית, בטרם מבקש הוא לבצע שינויים בו. מאידך, המשיבות לא הבהירו מדוע הן סבורות כי תוספת הבנייה המבוקשת תביא לפגיעה נוספת בהן. ככל שהדבר נוגע לטענות הקנייניות, הרי שדינן של אלו להידחות. המדובר בהלכות ידועות, אולם מאחר וחלק מהמשיבות אינן מיוצגות, נבהיר במה מדובר. בקשה להיתר המוגשת לוועדה מקומית, דורשת את חתימות כל בעלי הזכויות בנכס. כאשר מי מהם אינו חותם, נקבעו תקנות המסדירות את הפרוצדורה לטיפול בעניין. תקנות אלו, תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, קבעו כי יש לשלוח את הבקשה לידי בעלי הזכויות האחרים, ולאפשר להם להגיש התנגדויות לבקשה. כן נקבע כי הוועדה המקומית תדון אך ורק בטענות התכנוניות העולות מהבקשה. דברים אלו הובהרו בבג"ץ 305/82 מור ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז, פ"ד לח(1) 141, 149 (ההדגשה הוספה - ו.ע.ח.): "במחלוקת זו בין בעלים משותף בנכס, המבקש היתר, לבין בעלים משותף אחר בו, המתנגד למתן היתר, בחרו התקנות, כפי שתוקנו בתשל"ז, בדרך השנייה: מבלי לפגוע בכל זכות קניינית של מור ובזכויות, העומדות להם ביחסיהם עם אהרונוף, על הוועדה המקומית לדון ולהכריע, אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי הוא ליתן ההיתר, ואם כן - עליה ליתן את ההיתר, אף אם מור לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר; ועל מור, לאחר שקיבלו העתק הבקשה להיתר, אם רצונם בכך, להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם." דברים דומים נשמעו גם בבג"ץ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון פ"ד מד (2) 831, 835-836: "התקנות באו להבטיח, שמי אשר יש לו אינטרס להתנגד או להביע דעתו בקשר לבקשה להיתר בנייה, דעתו תישמע על-ידי הוועדה, קודם שתחליט בעניין הבקשה. תכלית זו נשמרת במלואה על-ידי המנגנון הקבוע בתקנות 2ב ו-2ג של התקנות. תקנה 2א מצביעה על מי שרשאי או צריך לחתום על בקשה להיתר בנייה. אך אם מטעם כלשהו מי מאלה הנזכרים בתקנה זו לא יחתום על הבקשה, באות התקנות הנ"ל להבטיח, שאם יש לו זכויות בנכס, ויש לו עניין להשמיע דעתו וטענותיו לפני הוועדה קודם שתכריע בעניין - תינתן לו ההזדמנות לכך. בכך מושגת המטרה, שכל מי שיש לו עניין - בעד או נגד - בבקשה להיתר, יוכל להשמיע דעתו. הפירוש שבו דוגלים המשיבים יש בו כדי להכביד ולסרבל שלא לצורך. על-פי פירוש זה, כל בעל דירה בבית משותף, המעוניין לבצע בנייה כלשהי, אפילו זו מותרת לו ביחסיו הקנייניים עם כל בעלי הדירות האחרים ולאלה האחרונים אין כל עילה משפטית או תכנונית למנוע את הבנייה המבוקשת, חייב יהיה לפנות אל כל בעלי הדירות או לקבל את הסכמת נציגות הבית המשותף. ומה אם למתנגדים לבנייה המבוקשת יש רוב בנציגות, אף שאין להם כל עילה משפטית להתנגד-למה יוכבד על המבקש היתר על-ידי מתן זכות וטו על בקשתו לנציגות הבית או לבעלים של יחידות דיור בבית? במקרים של בתים משותפים, שבהם יש יחידות דיור רבות, יש בפירוש שבו דוגלים המשיבים כדי להקנות אמצעי סחיטה לבעלי דירות אחרים, כשבמקרים רבים אין הצדקה לכך. כפי שכבר הובהר לעיל, מבטיחות תקנות 2ב ו2ג את האינטרסים הלגיטימיים של בעלי הדירות האחרות בבית המשותף, שגם ידעו על כל בקשה להיתר בנייה בבית המשותף וגם יוכלו להתנגד לבקשה. יש לזכור, שתקנה 2א(4) חלה על כל מקרה של בקשה להיתר על-ידי בעל דירה בבית משותף. במקרים רבים המדובר במבקש שיש לו זכויות קנייניות בחלק הבית המשותף אשר עליו הוא מבקש לבנות, ועל-פי המוסכם כחוק בינו ובין יתר בעלי הדירות, מסורות לו זכויות בנייה. לפעמים, מדובר בבנייה שלכל הדעות אין בה להזיק או לפגוע בבעלי דירות אחרות. למה בכל אחד ממקרים אלה תהיה חובה לקבל את חתימת כל בעלי הדירות האחרות או את חתימת נציגות הבית המשותף על הבקשה? ... ...הפתרון בו בחר מחוקק המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קניינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרת, על הוועדה לדון ולהכריע, אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בנייה לעותרת, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2ב ו-2ג) - עליה ליתן אותו לה, גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים לפני הוועדה או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם." למען הסר ספק, נבהיר כי החלטת הוועדה המקומית להוציא היתר, אינה פוגעת במאומה באפשרותם של בעלי הזכויות האחרים לפנות לכל ערכאה מתאימה, ולדרוש את מניעת הוצאתו של ההיתר, מסיבות קנייניות. אולם מאחר ומוסדות התכנון אינם מוסמכים לדון בסוגיות הקניין, אין הם עצמם יכולים להכריע בשאלות אלו, ועל כן כל עוד הוכיח מאן דהוא כי יש לו זכויות בנכס, יוכל הוא לקבל היתר, גם אם שכניו מתנגדים לכך במוסדות התכנון. חשוב להבהיר, הוצאת ההיתר אינה יוצרת זכויות קנייניות כלשהן, ואף אינה יוצרת הצהרה כלשהי לגבי קיומן של זכויות אלו. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בפרשת מור הנ"ל, בעמ' 148-149: "יוצא, שכששוקלת הוועדה המקומית ומחליטה ליתן היתר בניה, אין בכך כדי לפגוע במי אשר טוען לזכויות, אשר תיפגענה אם יינתן ההיתר, או אם ימומש ההיתר על-ידי בנייה על הנכס, ופתוחה בפניו הדרך לפנות לערכאות לקבלת סעד שימנע פגיעה כזו." דברים אלו נלמדים, בין היתר, גם מהאמור בעת"מ (י-ם) 333/04 חסן ג'אבר בסיסו ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ואח' (), שם קבעה כב' השופטת צור כדלקמן: "גם בחינת התכלית האובייקטיבית של החוק, מתיישבת היטב עם הפירוש של העותרים. הרשויות הפועלות מכח חוקי התכנון והבניה למתן היתרים לבניה, אינן קובעות את הזכויות המהותיות במקרקעין ואין במתן היתר משום הכרה וקביעה כלשהי שיש בה כדי להשפיע על הזכויות הקנייניות במקרקעין מושא ההיתר. אדרבה, הפסיקה חזרה וקבעה, שעיסוקן של רשויות התכנון, בכל הנוגע למתן היתרים, מתמקד בשאלות תכנוניות והן אינן אמורות לפסוק ולהכריע בשאלת הזכויות הקנייניות בנכס. ... אין זה מתפקידם של רשויות התכנון והבניה לקבוע בעניין הבעלות בנכס, אין להם הכלים לכך והדבר גם אינו נדרש. מתן היתר בניה, אין משמעותו בשום צורה הטלת אחריות על רשות התכנון, כי מקבל ההיתר הינו הבעלים של הנכס. כפי שניתן לראות מתקנות התכנון, מחוקק המשנה קבע חלופות שונות, מיהו בעל הזכות לחתום על בקשה לקבלת היתר בניה, ואין זה בהכרח הבעלים או החוכר של הנכס. כך למשל נקבע בסעיף 2א7(ב) לתקנות התכנון כי: ... ללמדך כי מחוקק המשנה הביא בחשבון את מצב הדברים לפיו, מתן היתר אינו מהווה ראיה לזכות הבעלות בנכס." על כן, הוועדה המקומית אינה יכולה, וכך גם אנו, לדון בשאלה האם הבנייה המבוקשת על ידי העורר הינה אפשרית מבחינת הרכוש המשותף, מבחינת היקף זכויות הבנייה וכיו"ב. מעבר לנדרש נציין כי במקרה זה הציג העורר חישוב, אשר לא נסתר על ידי המשיבות, כי הוא מנצל אך ורק את הזכויות היחסיות הנותרות בבניין, השייכות לו. המשיבות טענו כי אין להתיר את הבנייה, מאחר והשימוש החורג מפריע להם. הבהרנו כבר כי הדיון בעניין זה התקיים זה מכבר, והמועד לערור על החלטת הוועדה המקומית בעניין חלף לפני כשנתיים. בנסיבות הללו, לא נוכל לדון בשאלה האם ראוי להתיר לעורר את השימוש החורג בכל דירותיו. טענה נוספת אשר נטענה על ידי חלק מהמשיבות, היא כי אין טעם בבקשה, שכן אין צורך בממ"ד לנוכח קיומו של מקלט בבניין, כי אין צורך בחיזוק המבנה, וכי אין בכך משום טיפוח חזית הבניין. אנו סבורים כי אין בטענות אלו מספיק בכדי לדחות את הערר. מהנדס הוועדה המקומית אישר כי יש בבנייה משום תרומה לחיזוק המבנה. בנוסף, הוא אישר כי הבנייה הינה סבירה, ואילו לא היה צורך בשימוש חורג, היא הייתה מתאשרת. בנוסף, אנו סבורים כי במצב הבטחוני הקיים כיום, אשר הומחש לכולנו בצפון די הצורך בקיץ האחרון, לא יהיה זה נכון למנוע הקמתו של ממ"ד, רק בשל קיומו של מקלט בבניין. אין בבנייה נוספת של ממ"ד משום פגיעה במשיבות, בעוד ביטחונו של העורר (או למצער, תחושת הביטחון שלו) יוצא מחוזק. בנסיבות הללו, יש טעם באישור הבנייה הנוספת. עם זאת, הואיל והמדובר בהגדלה של משרד, מקום בו התכנית אינה מאפשרת הקמת משרדים, הרי שיש צורך במתן היתר לשימוש חורג לתוספת. אשר על כן, על הוועדה המקומית להורות על פרסומה של הבקשה לשימוש חורג, ולבחון האם ראוי להתיר את השימוש החורג הנוסף, לאחר שמיעת ההתנגדויות. אשר על כן, אנו מקבלים את הערר, באופן שהחלטת הוועדה המקומית מבוטלת. על הוועדה המקומית להורות לעורר כיצד לפרסם את הבקשה, באופן שיאפשר את המשך הטיפול בה. החלטתה של הוועדה המקומית לאחר שמיעת ההתנגדויות, תהיה כפופה לזכות ערר, על פי הדין. בניהשימוש חורגועדה מקומית לתכנון ובניה