הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

הגובה שאושר בהחלטה סוטה ב- 1.09 מ' מהגובה הקבוע בתכנית הצ/מק/ 4 -1 – 278 (להלן: התכנית). דרך הגישה למגרש הינה מרח' חנקין.

העוררים, הינם בעלי מגרש סמוך הגובל במגרש מצפון, וביתם נבנה על פי המפלס הקבוע בתכנית.

שני המגרשים הינם מגרשים מדרוניים המצויים בתווך בין רחוב חנקין ממזרח שמפלסו גבוה לבין רחוב היער ממערב שמפלסו נמוך.

מגרש המשיב מצוי במרכזה של החלקה. קביעת ה- 0.0 נעשתה ביחס לרחוב חנקין ואילו בעניין מגרש העורר המקביל אליו בחלקה 82 ננקטה שיטת מדרוג בין רחוב חנקין לרחוב היער.


העוררים טוענים טענות מספר



תכנונית, תנאי השטח בו מדובר בשתי חלקות מדרוניות מחייבים התייחסות זהה לשתיהן.
יצירת הפרש גבהים גם לכיוון צפון עלול ליצור בעיות ניקוז קשות וקירות תמך גבוהים. פתרון הניקוז צריך לעבור דרך צינור ניקוז במגרש הגובל לכיוון רחוב היער ולחלופין כי פתרון הניקוז יעבור בשטחם, בכפוף לתיאום.
הפרש הגבהים שייווצר כתוצאה מהפתרון המאושר יחייב חומה מפרידה בגובה 6 מ', ובין גובה הבית שיבנה לבין גובה מפלס הכניסה הקובעת של העוררים יעלה כדי

13 מ'.


הפרשים אלה יסכלו ניצול שטחי החלקות לכניסה משותפת לרכב.
כתוצאה מהאמור תפגע איכות חייו של המערער וירד ערך נכסיו.
כן טוענים העוררים כי התכנית אושרה בחוסר סמכות הואיל וכוללת הקלות כמותיות והופקדה לאחר המועד המתיר אותן על פי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002 .


טענות המשיבים
עמדת הועדה המקומית


גובה 0.0 של בניין מושפע בפרט מגובה הדרך הגובלת לחלקה ומהצורך לנקז את מי הגשם מהחלקה ולאפשר התחברותה לתשתיות. החלקה גובלת ברחוב חנקין והחלטת הוועדה המקומית מתירה הגבהת מפלס הכניסה הקובעת בפחות מ 0.50 מ' מעל גובה רחוב זה.
סעיף 20.3 לתכנית קובע כי בהעדר תכנית פיתוח יקבע גובה 0.00 עפ"י שיקול דעת הוועדה כאשר מומלץ כי גובהו לא יעלה על 1.2 מ' מפני המדרכה שבחזית המגרש. הגובה שנקבע זהה כמעט לגובה המדרכה כתוצאה מהתנגדות העוררים, ונקבע על מנת לתת מענה ניקוז הולם.
גובה פני הקרקע הטבעיים של מגרשי העוררים נמוך בהרבה מזה של המשיב 2, ועולה כדי 60.79 מ' לעומת 62.25 במגרש המשיב.
התכנית קיבלה תוקף לפני למעלה משנתיים והינה בבחינת דין תקף, ולא ניתן לתקפה בדיעבד. למעלה מן הצורך לעניין זה הרי שהתכניות שחלו במקרקעין קודם לכן (הצ/130) קבעו זכויות עודפות על אלה הקבועות בתכנית הצ/ 4 – 1.
תכנית ההגשה מהווה תכנית פיתוח הואיל והוראות התכנית מחייבת תכנית פיתוח לכל חלקה בנפרד.






עמדת המשיב 2



הבקשה אינה מחייבת הקלה הואיל ושיקול הדעת בעניין גובה 0.00 מצוי בידי הועדה המקומית מכח תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו, אגרות), התש"ל – 1970, וכמו כן מצויה הבקשה בתחום התב"ע מכח סעיף 20.3 לה.
התב"ע בתוקף ואינה ניתנת לביטול.
העורר הגביה את פני הקרקע הטבעית בחלקתו בלמעלה מ- 1 מ' ולכן טענותיו בנוגע לאפליה ביחס למגרש המשיב 2 שהוגבה ב 1.25 מ' אינה נכונה. לעניין זה מציין המשיב 2 כי לעוררים אושרה בזמנו הגבהה כדי 63.1 מ' (דהיינו בכ- 3.5 מ') ע"י מהנדס הרשות.
גובה פני הקרקע הטבעית בחלקת המשיב גבוהה בכ 2 מ' מחלקת העוררים.
העיקרון התכנוני שמציעים העוררים (ניקוז לעבר רחוב היער) אינו הגיוני הואיל ויביא לניקוז רק לרחוב זה מבלי לנקז דבר לרחוב חנקין הגבוהה. הפתרון המוצע יצור ניקוז מאולץ ומורכב תכנונית יקר לביצוע ובעייתי לאורך שנים.
מגרש המשיב 2 מופרד מרח' יער בשורה של בתים וחומות ואין לו כל גישה אליו. הואיל וביתם של העוררים, לעומת זאת, גובל ברח' היער, הותאם גובה הבית לרח' זה כך שהבית גבוה מן הבתים באופן הגיוני.


דיון

ביום 25.9.07 קיימה ועדת הערר דיון בתיק שבנדון. במסגרת זו טענו העוררים כי מדובר בהקלה הואיל והגבהים בתכנית מתייחסים לשביל הגישה ולא לרחוב חנקין היות ומדובר במגרש פנימי. הועדה המקומית טענה לעניין זה כי בניגוד לעוררים בעניין המשיב 2 הגיוני ונכון לנקז השפכים לכיוון רחוב חנקין בשל הפרשי פני הקרקע בטבעיים וגובה ה- 0.00 שנבחר על ידי העוררים.
כן הבהירה הועדה המקומית כי מדיניותיה על מנת למנוע סכסוכי שכנים הינם יצירת הפרשים כלפי פני הרחוב הרלוונטי, וכן כי קיימת בעיתיות נוספת בניקוז לרח' היער שכן בתיחום החלקות הניקוז יהיה תת קרקעי ואילו הניקוז ברחוב הינו עילי.

זכות ערר

השאלה הראשונה הניצבת בפנינו האם ענייננו בבקשה תואמת תב"ע. תשובה חיובית לשאלה זו תטיל צל כבד על עצם קיומם של זכות ערר שכן בהעדר חריגה, ואף על פי פרשנות ועדת ערר זו המאמצת את גישת עת"מ 120/00צומת אלופים לא קמה לעוררים זכות ערר.





התכנית קובעת בסעיף 20.3 שכותרתו תנאים לבניית מגורים כי "מפלס הכניסה לבניין 0.00, ייקבע בהתאם לתכנית פיתוח למתחם שתאושר על ידי הועדה המקומית. מומלץ לא יותר מ 1.2 מ' מפני המדרכה בחזית המגרש. במידה ולא הוכנה תכנית פיתוח לפי מפלס הדרך הגובלת המתכוננת ובהעדרה לפי מפלס הדרך הקיימת על פי שיקול דעת הועדה."

המשיבים טוענים כי הבקשה עומדת בתנאי זה, הן מטעם שניתן לראות בבקשה תכנית פיתוח והן משום שהיא עומדת בגובה המותר ביחס לרחוב חנקין.
העוררים טוענים מאידך כי הבקשה אינה כוללת תכנית הפיתוח למתחם וכי יש לבדוק הפרשי הגבהים ביחס לשביל הגישה הואיל והמגרש אינו גובל ברח' חנקין. יש לציין כי בדקנו הנושא על פי הגבהים המצוינים במפת המדידה של התכנית במצב הקיים.

דא עקא, שגם גובהו של אותו שביל גישה מגיע סמוך למגרש קא עסקינן ל 62.67 מכך שהמפלס עומד בדרישות גם בהתייחס לשביל זה.
זאת ועוד, ספק לנו אם שביל הגישה הינו המדד הנכון כאשר ברי כי כוונת המתכנן לספק מפלס קובע ביחס לרחוב, הן מטעמים של ניקוז והן מטעמים של תכנון. לפיכך יוצא כי לכאורה הבקשה תואמת תב"ע ולפיכך אין על קבלתה זכות ערר על פי סעיף 152 לחוק.

בפתח דברינו לעניין זה דרשנו "צל כבד" ולא העדר מוחלט של זכות הערר ולא בכדי, שכן המשיב 2 נענה לדרישות הועדה המקומית ופרסם הבקשה בהליך של הקלה. כיוון שכך ייתכן וחרף מסקנתנו הנ"ל אין זה נכון לחסום את דלתותיה של ועדת הערר בפני העוררים והחלטנו לדון לגופו של עניין.

אפליה/הבחנה מותרת?

עיקר המחלוקת נובעת לטעמנו מהעובדה כי מגרש העוררים מופנה כלפי רחוב היער ואילו מגרש המשיב 2 נסמך על רחוב חנקין. כלפי רחוב זה ייבנה ביתו, וממנו קבועה הכניסה למבנה.
בסיור שערכה ועדת הערר במקום, התרשמה הוועדה כי כל קשר בין מגרש המשיב 2 לרחוב היער קלוש.

אנו מקבלים את טענתו התכנונית של המשיב 2 לפיה גם לא נכון לתכנן את מלוא המתחם כשהוא נשען תכנונית אך ורק על רחוב היער, וודאי שאין לכפות תכנון שכזה.

לפיכך, אנו סבורים כי נכון פעלה הועדה כשבחרה ברחוב חנקין כנקודת התייחסות למגרש.
זאת ועוד, עצם העובדה כי האלטרנטיבה מחייבת ניקוז דרך חלקות אחרות או לחילופין ניקוז תת קרקעי בחלקת העוררים על כל הבעייתיות הכרוכה בכך, מצדיקה אף היא את בחירת הועדה.

הואיל וגישת העוררים מתבצעת מרחוב היער, איננו רואים רלוונטיות לנושא שביל הגישה המשותף אולם במאמר מוסגר נעיר כי מצאנו כי חלקתם של העוררים בחלקה המערבי, לאורך הגבול עם חלקת המשיבה 2 נמוכה רק בכ 30 ס"מ כך שההפרש לצורך זה אינו דרמטי.

תוקפה של התכנית

גם לעניין זה לא מצאנו ממש בטענות העוררים. התכנית הינה דין וקיבלה תוקף לפני שנים מספר ואיננו רואים לנכון לבדוק היום טענות בנוגע לסמכותה של הוועדה המקומית לאשרה.

לעניין זה נתכבד להפנות לעת"מ 1208/01
"קביעת מועדים החלטיים עוברת כחוט השני לאורך מלוא החוק והיא שזורה בעשרות הוראות.
... תחימת שלבי התכנון אל לוח זמנים מוגדר היא פועל יוצא של החובה למצוא איזון נאות בין האינטרסים הנוגדים לעתים של בעלי העניין בקיומה של תכנית או בדחייתה. אינטרס הקיום ואינטרס הדחייה של תכנית טעונים בירור לשם קביעת העדיפות. אי אפשר לוותר על שלבי הבירור השונים של התנגדות לתכנית או על ההליכים הקבועים בחוק למיצויה הראוי של זכות ההתנגדות.

אולם אם לא תהיה הגבלת זמן חדה וברורה לכל שלב של בירור התנגדות, לא יהה סוף לבירור ובכך יינתן למתנגדי תכנית כח, לא הוגן ואף מזין, לשום אתה לאל (דוק והשווה בג"ץ 581/87 צוקר נ' שר הפנים פ"ד מב (545, 529 (4)
... אין לך ביטוי ברור יותר לחשיבותם של המועדים בהליכי התכנון מאשר העובדה כי כל הסמכויות להארכת מועד המנויות בחוק הוענקו לשר הפנים. ה"שליטה" המקוימת בידי שר הפנים על המועדים שבחוק, איננה רק עניין דיוני שנועד "למרכז" את מדיניות הארכת המועדים, אלא היא גם משקפת קביעה נורמטיבית של המחוקק המדגישה את החלטיות המועדים הללו".




אשר על כן, ולאור כל האמור אנו דוחים את הערר.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית דיר צאן

  2. בניית מגדל ייצור

  3. אחריות מפקח בניה

  4. בניית מתקן ביטחוני

  5. הכשרת בניה לא חוקית

  6. שעות קיץ ענף הבנייה

  7. בנייה ללא קומה מפולשת

  8. ביקורת בשלבי גמר בניה

  9. העברת צנרת בשטח פרטי

  10. אגרת המרת אגרות בניה

  11. עלות פיקוח בניה ליום

  12. מה זה תעודת גמר בניה ?

  13. עיכובים בפרויקט בניה

  14. בניה בשטח שהוכרז לשימור

  15. אישורי בניה על גג משותף

  16. בניה בניגוד לצו מינהלי

  17. הכשרת עבירת בנייה (פסיקה)

  18. גודל חלונות בחדרי שירות

  19. הסתרת אור השמש עקב בניה

  20. שירותי מסגרות באתר בניה

  21. דריכה על מסמר באתר בניה

  22. הגבלת בניה על חלקה פרטית

  23. בקשה למתן צו להפסקת בניה

  24. פיצויים בגין בנייה על הגג

  25. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

  26. בניה לא חוקית של אורווה לסוסים

  27. דחיית התנגדות לבניה - מה עושים ?

  28. הכשרת בניה בלתי חוקית משנות ה – 70

  29. ניתוק חשמל עקב עבירות בניה לא חוקית

  30. הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה

  31. הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

  32. רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות הבניה

  33. התנגדות תושבים לבניית מתקני משחק בכיכר העיר

  34. ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

  35. תביעה בגין בניית אצטדיון "דוחא" - טריבונה צפונית

  36. ליווי פרויקט בניה ע''י מנהל מיוחד מטעם בית המשפט

  37. נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

  38. הודעה על החלטה בדבר שיטת הקצאה של אתרים לבניה זמנית לעולים

  39. נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

  40. בקשה לבניית שער לרכב בחזית הצפונית של המגרש דרך שביל להולכי רגל

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון